Hendrik DEBUCQUOY, Notaris te Diksmuide

 

Hendrik DEBUCQUOY

Notaris te Diksmuide

De hypotheek

Een hypotheek is een recht op een onroerend goed: een schuldeiser (in principe de bank) leent een som geld aan zijn schuldenaar (de koper) die zijn onroerend goed in pand geeft. In tegenstelling tot een in pand gegeven voorwerp, blijft het onroerend goed in het bezit van de eigenaar.

 

Inschrijving op het kantoor Rechtszekerheid

 

De bank beschikt over een abstract recht, dat concrete vorm zal aannemen door een inschrijving op het bevoegde Kantoor Rechtszekerheid. Indien de koper-schuldenaar zijn verbintenissen niet nakomt, zal de bank de mogelijkheid hebben om het onroerend goed in beslag te nemen, te verkopen, en zich te laten terugbetalen met de opbrengst van de verkoop. Hiervoor zal hij de procedure van beslag op onroerend goed moeten volgen. De bank zal ook alle kosten die hij voorgeschoten heeft en waarvoor hij eveneens een waarborg gevraagd had, de hypotheek voor de bijhorigheden, kunnen terugvorderen.

Een hypotheekvestiging is bovendien ook een contract. Er moeten dus twee partijen, schuldeiser en schuldenaar, tussenkomen. Aangezien de waarborg betrekking heeft op een onroerend goed, gebeurt het vestigen van een hypotheek met een notariële akte. Het is aan de notaris om de vereiste voorafgaande opzoekingen te doen om zeker te zijn:

  • dat de persoon die het onroerend goed in hypotheek geeft, wel degelijk de eigenaar is en dus het goed in hypotheek mag geven.

  • dat er geen andere hypotheken op het goed rusten die niet gekend zijn door de schuldeiser. Het vestigen van een hypotheek brengt aktekosten met zich mee: een registratiebelasting van 1%, hypotheekrechten, hypothecaire inschrijvingskosten, kosten voor de administratieve opzoekingen en het ereloon van de notaris. Die kosten zijn ten laste van de schuldenaar.

Andere hypotheken worden niet contractueel vastgelegd: dat zijn de wettelijke hypotheken. De wet voorziet in de mogelijkheid om een hypotheek te nemen zonder dat er een overeenkomst is: bijvoorbeeld in geval van faillissement of, en vooral, bij fiscale materies.

 

Wanneer verdwijnt een hypotheek?

 

Een hypotheek verdwijnt niet automatisch na terugbetaling van de schuld! Zij zal automatisch vervallen na 30 jaar, of vervroegd indien de schuldeiser een akte van opheffing of een akte van hypotheekoverdracht ondertekent.

 

Opheffing hypotheek

 

De hypothecaire inschrijving wordt genomen voor een duur van 30 jaar, ongeacht de duur van de lening. Als de terugbetaling vóór het verstrijken van de termijn van 30 jaar plaatsvindt, blijft de hypotheek dus bestaan.

Wanneer verdwijnt een hypotheek dan? Wanneer de bank zijn toestemming geeft in de akte van opheffing. In de praktijk zal de opheffing van een hypotheek alleen nodig zijn wanneer de eigenaar van een onroerend goed dat goed verkoopt, of als hij dat goed opnieuw wil hypothekeren. In andere gevallen kan hij rustig wachten tot de 30 jaar om is en verdwijntde hypotheek automatisch en kosteloos.

De opheffing gebeurt via een notariële akte en de notaris moetde vertegenwoordigers van de bank vragen om die akte in zijn aanwezigheid te ondertekenen. Hij zal een afschrift van de akte aan het hypotheekkantoor bezorgen die vervolgens  overgaat tot de “doorhaling”. Die akte brengt kosten met zich mee. De Staat zal ook registratierechten innen. Daarbij komen nog de kosten voor de doorhaling verschuldigd aan het Kantoor Rechtszekerheid en het ereloon van de notaris. Die kosten hangen af van het bedrag van de hypotheek.

 

Een hypotheek overdragen

 

Wanneer de verkopers een andere woning willen aankopen, moeten zij zich opnieuw richten tot een bank die een nieuwe hypothecaire inschrijving als waarborg zal vragen. De kopers staan dan in voor de kosten van de akte voor de opheffing van de oude hypotheek en de akte voor de vestiging van een nieuwe hypotheek. Indien zowel het oude als nieuwe krediet door dezelfde instelling verleend werd, dan gaat het om hetzelfde geld dat gebruikt werd voor de terugbetaling en dat opnieuw wordt gevraagd bij de nieuwe aankoop: enkel de waarborg verandert.

Er bestaat echter een manier om de kosten van de verrichting te beperken, namelijk door een hypotheekoverdracht te vragen. In dat geval zijn er geen registratierechten (1% van de bedragen van de hypothecaire waarborg) noch hypotheekrechten (0,30% van dezelfde bedragen) verschuldigd. Het krediet blijft immers onveranderlijk: enkel de hypotheek wordt overgedragen op een ander onroerend goed. De terugbetalingsvoorwaarden blijven dezelfde. De kopers betalen wel administratieve kosten, aangezien de overdracht in een notariële akte moet worden vastgelegd. Maar het bedrag daarvan is veel lager dan de kosten voor zowel de opheffingsakte als de akte voor de nieuwe inschrijving.

Uiteraard kan de verrichting alleen worden uitgevoerd als de kredieten bij dezelfde financiële instelling worden aangevraagd. Daarnaast mag er ook niet te veel tijd zitten tussen de verkoop en de nieuwe aankoop.

 

Wederopname

 

Dit systeem biedt de schuldenaar (de koper) de mogelijkheid om de bedragen die hij al terugbetaald heeft opnieuw te gebruiken. Wanneer de koper een deel of het geheel van het opgenomen bedrag heeft terugbetaald, kan hij de kredietinstelling vragen om het bedrag van het krediet deels of volledig opnieuw ter beschikking te stellen. Dat opnieuw ter beschikking stellen heet “wederopname”. De voorwaarden voor de terugbetaling voor die nieuwe opname worden opgenomen in een nieuwe voorschotovereenkomst.

Bijvoorbeeld: een eigenaar van een woning moet na enkele jaren het dak en de verwarmingsketel van zijn huis vervangen. Wanneer hij een krediet van 100.000 euro verkregen heeft en al 50.000 euro aan kapitaal terugbetaald heeft, kan hij de kredietinstelling steeds vragen om dat bedrag volledig of deels opnieuw te ontlenen.

Een kredietinstelling is niet verplicht om een aanvraag tot werderopname te aanvaarden. De bank kan ook de aanvraag aanvaarden, maar er bepaalde voorwaarden aan verbinden. Aangezien de oorspronkelijk gevestigde hypothecaire waarborg identiek blijft, zal de bank het kapitaal opnieuw ter beschikking kunnen stellen. Uiteraard zal de rentevoet aangepast worden aan de rentevoet die geldig is op het ogenblik van de nieuwe opname.

Er is bij een wederopname geen sprake van een nieuwe hypotheekvestiging. De kredietnemer zal dus geen kosten voor een nieuwe akte moeten betalen. Het gaat nog altijd om hetzelfde krediet dat hem ter beschikking wordt gesteld.

 

Overbrugginskrediet

 

Overbruggingskrediet, brugkrediet, verbindingskrediet,... Allemaal synoniemen die verwijzen naar de situatie waarbij een kandidaat-koper tijdelijk te maken krijgt met een tekort aan financiële middelen. Zo’n krediet biedt een oplossing voor wie een nieuwe woning koopt, zonder dat de ‘oude’ woning werd verkocht (omdat de zoektocht naar kandidaat-kopers bv. langer duurt dan gepland). In zulke gevallen beschikken de kopers over onvoldoende financiële middelen, omdat de verkoop op zich laat wachten.

Een overbruggingskrediet is slechts mogelijk op korte termijn. En bovendien enkel indien beide transacties na elkaar plaatsvinden. De duur van dat soort krediet varieert over het algemeen van enkele dagen tot enkele maanden. Indien de tweede transactie (namelijk de verkoop van de oude woning) enkele jaren in beslag zou nemen, dan spreken we niet van een overbruggingskrediet, maar wel om een langetermijnkrediet.

De kredietinstelling kan ook de kopers bepaalde waarborgen vragen. De beste waarborg zou een hypotheek op de nieuwe woning zijn. Maar daar gaan hoge kosten mee gepaard, zodat het absurd zou zijn om een dergelijke waarborg te eisen voor een zo korte duur. De waarborg zou een hypothecaire volmacht kunnen zijn, of een borgstelling, of de overwijzing van de verkoopprijs van de oude woning. Zo zou de bank aan de kopers kunnen vragen om zich ertoe te verbinden de verkoopprijs die ze zullen ontvangen aan de bank over te maken. Soms, omwille van de bekendheid van de cliënt, of omwille van het beperkte bedrag van het overbruggingskrediet, zal geen enkele waarborg gevraagd worden.

Aangezien de bank niet over een volledige waarborg beschikt, loopt zij een hoger risico. Om die reden zal zij een hogere rente vragen dan de hypotheekrente.

 

 

Hypotheek ‘voor alle sommen’

 

De hypotheek wordt niet alleen gevestigd om het krediet te waarborgen waarvoor je dit goed uitdrukkelijk in garantie hebt gegeven, maar eveneens om alle verbintenissen te waarborgen die je met deze kredietinstelling nog zou aangaan (zoals persoonlijke leningen, autofinanciering, negatief banksaldo, ...). Als je dus die andere afgesloten kredieten niet zou terugbetalen, kan de bank overgaan tot de verkoop van het onroerend goed dat in hypotheek werd gegeven.

De wet legt echter een voorwaarde op: De akte moet vermelden dat de op dat moment gevestigde hypotheek andere schuldvorderingen kan waarborgen, die nadien aan de hand van vooraf vaststaande criteria bepaald kunnen worden. De belangrijkste vraag zal dus zijn of de partijen - kredietinstelling en kredietnemer - de intentie hadden om de schuldvordering onder te brengen bij de schuldvorderingen die door een eerder gevestigde hypotheek gewaarborgd zullen worden.